【2023】相続した不動産を売却するまでの流れは？相続登記の義務化にも注意！

遺産に不動産が含まれている場合はそのままでは分けにくいため、売却により現金化してから分割する方が多くいらっしゃいます。
相続した不動産の売却では通常よりも複雑な手続きが必要なため、事前に注意点を知っておくことが大切です。
この記事では、相続した不動産を売却する際の流れと注意点、今後義務化される相続登記についてご説明します。
神戸市内に相続した不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却するまでの流れ

遺言書がない場合、相続した不動産を売却するまでは以下の流れで進んでいきます。

• 死亡届の提出
• 亡くなった被相続人の戸籍謄本の取得
• 遺産分割協議
• 相続登記
• 不動産売却
• （換価分割の場合）利益を相続人で分割

一連の流れの各段階についてご説明します。

死亡届の提出

被相続人の死亡を知った日から7日以内に、故人の本籍地か届け出る方の住所のある市町村役場で死亡届を提出します。
また、遺言書があるかしっかり確認しておきましょう。
有効な遺言書がある場合、基本的にはその内容のとおりに遺産分割がおこなわれます。
遺産分割が完了したあとに遺言書が見つかると、分割のやり直しなどの複雑な事態になりかねないため、最初に見つけておくことが大切です。
ここでは、遺言書がない場合を前提に流れを解説します。

亡くなった被相続人の戸籍謄本の取得

遺産は法定相続人全員の共有財産となるため、まずは法定相続人がだれかを確定させなければいけません。
法定相続人とは、遺産を相続する権利がある、法律で定められた相続人のことです。
亡くなった被相続人の出生から死亡まで、すべての戸籍謄本を取り寄せることで、法定相続人が確定します。
必要書類を揃えるだけでも時間を要することが珍しくないため、余裕を持って早めに動き始めましょう。

遺産分割協議

法定相続人が確定したら、法定相続人全員で遺産分割協議をおこなって遺産の分割方法を決め、遺産分割協議書を作成します。
不動産を売却するかどうかも、遺産分割協議で話し合う必要があります。
不動産を売却して利益を分割する換価分割の他に、現物のまま相続する現物分割、ひとりが不動産を相続して、代わりに現金を他の相続人に支払う代償分割という方法もあります。
遺産分割協議では、必ず相続人全員で意見をまとめる必要があるため、話し合いが長引くことも考えられます。
なお、不動産売却前に必要となる相続登記については、後述します。

不動産売却

遺産分割協議で不動産を売却することが決まったら、不動産会社に依頼して売却活動を開始します。
相続した不動産を売却する場合でも、通常の不動産売却とほとんど方法は変わりません。

（換価分割の場合）利益を相続人で分割

換価分割の場合は、売却のためにかかった経費などを差し引き、利益を相続人で分割します。
どのような割合で分割するかも、事前に遺産分割協議で話し合っておきましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産は登記費用節約の観点などから、複数の相続人の共有物としたまま売却することが少なくありません。
共有物の売却では、通常の不動産売却とは異なる注意点がいくつかあるため、ここで解説します。

共有者全員の同意が必要

相続した不動産を複数の相続人で共有している状態の場合、全員の同意が必要です。
ほとんどの相続人が売却したいと思っていても、ひとりでも反対していれば、売却することはできません。
自分の共有持分だけを売却することは不可能ではありませんが、買主が見つかりにくく、活用もしにくいことから、現実的ではないでしょう。
売却する際には全員で意見をそろえる必要があります。

売却の窓口担当者を決めておく

不動産売却では、不動産会社と何度もやり取りをする必要があります。
その度に相続人全員で話し合うのは手間がかかるため、売却の窓口担当者を決めておくと良いでしょう。
窓口担当者となる方には、手間などの負担がかかります。
売却が成功した際にはねぎらいの気持ちを表すと良いでしょう。

売却の最低金額や費用の立て替えを決めておく

売却の最低金額を遺産分割協議の際に決めておくのがおすすめです。
売却を進めるなかで、購入希望者から値下げ交渉をされるかもしれません。
その際に素早く判断できないと、せっかくの売却機会を逃す恐れがあります。
売却の最低金額が決まっていれば、それを下限とする範囲で窓口担当者が判断し、値下げ交渉にもすぐに対応できます。
また、売却の途中で費用が発生した場合の立て替えについても決めておくとスムーズでしょう。

早めに相続登記をおこなう

不動産を相続したら、相続登記をおこなう必要があります。
相続登記をする際には、亡くなった被相続人の住民票の附票または戸籍の附票が必要です。
しかし、故人の住民票の保存期間は5年のため、それ以降になると手続きが難しくなる恐れがあります。
すぐに売却しない場合でも、早めに相続登記をするようにしましょう。
次章では、そもそも相続登記とはなんのためにおこなうかを解説していきます。

相続した不動産の売却で不可欠な相続登記とは

不動産を相続しても手続きをしなければ、不動産は亡くなった被相続人の名義のままです。
本人名義の不動産でなければ売却できないため、相続登記をして、相続人に名義変更をする必要があります。
このような名義変更のためにおこなう不動産の所有権移転登記を相続登記といいます。

不動産の相続登記をしないと困ること

不動産は自動的に相続登記されるわけではないため、自分で手続きをする必要があります。
忙しさなどを理由に、つい手続きを忘れてしまうことがあるかもしれません。
しかし、相続登記をしないでいると、以下のように困ることがあります。

• 売却できない
• 活用できない
• 担保にして融資を受けられない

自己の名義ではない不動産を売却することはできません。
また、賃貸物件として活用することも難しくなるでしょう。
賃貸に出す場合、借主と契約する前の重要事項説明で、名義人と所有者が違うことを毎回説明しなければいけません。
そのような物件は信頼性が低いと思われるため、不動産会社に仲介を依頼しても断られる恐れがあります。
また、自身が名義人ではない不動産は、担保とすることもできません。
事業などのためにお金を金融機関から借りる際には、担保が必要です。
返済が滞ったときは、金融機関は担保である不動産を売却してお金を回収しますが、自己の名義ではない不動産は売却できません。
そのため、お金を借りる方が名義人になっていない不動産が担保として認められることはないでしょう。

2024年から相続登記が義務化

2022年現在、相続登記は任意のため、登記されないまま長期間が経過し、現在の所有者がわかならなくなった不動産が多く、問題となっています。
そこで法律を改正し、2026年4月1日から相続登記が義務化されることが決まりました。
義務化されると、相続したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければ、罰則が適用される恐れもあります。
義務化の施行日前に相続した不動産についても、相続登記をしなければいけないため、注意が必要です。
相続後は、早めに相続登記の手続きをおこないましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際の流れや注意点、相続登記について解説しました。
相続した不動産を売却する場合は、相続人全員で意見を合わせながら、早めに相続登記することが重要です。
神戸市内で相続した不動産の売却に伴うお悩みは、わたくしども「エミフルホーム株式会社」までご相談ください。
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