【2023】不動産の相続でかかる税金の種類は？計算方法や税金対策を解説

不動産を相続する際に、場合によっては多額の税金が発生することもあります。
事前に税金についての知識を深め、適切な対策を取ることによって、節税することが可能です。
この記事では、不動産を相続する際にかかる税金の種類と、相続税の計算方法、税金対策をご説明します。
神戸市内の不動産を相続される予定の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を相続する際にかかる税金の種類

不動産の相続に関して、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金がかかる可能性があります。
ここでは、それぞれの税金についてご説明します。

登録免許税

不動産を相続しても、なにも手続きをしなければ、その不動産は亡くなった被相続人名義のままです。
実際の所有者と名義人が異なると、さまざまな不具合が生じ、売却したり賃貸物件として活用したりすることも難しくなります。
そこで、所有者が変わったことを正式に登録する所有権移転登記をしなければいけません。
相続後の所有権移転登記は「相続登記」と呼ばれ、以下のように登録免許税がかかります。
登録免許税額＝固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額は、市区町村が国家資格を持つ不動産鑑定士に委託して調べる、土地と建物の評価額です。
固定資産税評価額は、市場価格とは異なる点にご注意ください。
これまで、相続登記は義務ではありませんでした。
しかし、法改正により令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。
相続を知ってから3年以内に相続登記をしなければ、罰則が適用される可能性もあります。
過去に相続した不動産についても義務化の対象となるため、相続後は早めに相続登記をしましょう。

相続税

亡くなった被相続人が生前に所有していた財産を、家族などが受け継ぐことを相続と言います。
相続財産が一定の価値よりも高い場合は、価値に応じた相続税が課されます。
相続税は被相続人が亡くなったことを知ってから10か月以内に申告しなければいけません。

不動産を相続した際の税金の計算方法

不動産を相続した場合に課される税金のうち、登録免許税の計算方法は先述したとおり、比較的シンプルです。
しかし、相続税を計算するに当たっては、いくつかの手順を踏む必要があります。
ここでは、相続税の計算方法をご説明します。

相続財産の価値を計算する

まず、相続税が課される相続財産の価値を把握しましょう。
相続税がかかる対象には、現金や有価証券、不動産の他に、貸付金や著作権など経済的な価値のある多くのものが含まれます。
以下の財産は相続財産に含まれないため、相続税がかかりません。

• 墓地や墓石、仏壇など
• 被相続人の生命保険金（500万円×法定相続人の数までの部分）
• 被相続人の退職手当金など（500万円×法定相続人の数までの部分）
• 申告期限までに国や自治体、特定の公益法人に寄附をした相続財産

不動産の場合は、国税庁による「相続税路線価」を元に価値を算出します。
また、相続財産にはプラスの価値があるものだけでなく、マイナスの価値となる借金なども含まれます。
プラスの価値のある相続財産から、借金や葬儀費用などを差し引いて、課税対象となる相続財産の価値を算出します。

基礎控除額を差し引く

課税対象の相続財産にそのまま相続税がかかるわけではありません。
相続財産の総額から必ず控除できる「基礎控除額」というものがあります。
相続税における基礎控除額は以下のように計算できます。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば、被相続人が死亡し、その妻と息子、娘の3人が相続人だった場合で考えてみましょう。
基礎控除額は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円のため、相続財産の総額がこれ以下の場合は相続税の支払い義務はありません。

法定相続分を計算する

次は各相続人に定められた、相続可能な財産の割合である「法定相続分」を計算しましょう。
たとえば、亡くなった被相続人の妻とその子ども2人の合計3人が法定相続人の場合は、妻は相続財産の1/2を受け取り、残りの1/2を子ども2人で分配するため、1/4ずつとなります。
課税財産の総額が1億円の場合は、妻は5,000万円、子どもは2,500万円ずつが、法律で定められた基本的な法定相続分です。

さらに受けられる控除を差し引く

利用できる控除がある場合は、さらに差し引くことができます。
とくに配偶者は「配偶者の税額軽減」により、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません。
どのような控除が受けられるかを確認し、差し引きましょう。
その他の控除については、次章で解説します。

相続税率をかけて相続税を計算する

法定相続分から控除を差し引いた相続財産の課税価格によって、相続税率が異なります。
課税価格と相続税率の速算表は以下のとおりです。

• 1,000万円以下：10%（控除額なし）
• 3,000万円以下：15%（控除額50万円）
• 5,000万円以下：20%（控除額200万円）
• 1億円以下：30%（控除額700万円）

この後も課税価格が上がるにつれて税率も上がり、課税価格が6億円を超えた場合には最高で55%の税率となります。

不動産の相続で発生する税金対策

相続では基礎控除があるため、相続税が発生しない方も少なくありませんが、場合によっては高額の納税が必要となるケースもあります。
とくに多くの財産をお持ちの方は、生前から税金対策をおこなうことが大切です。
ここでは、不動産の相続に関する税金対策をご説明します。

住宅資金贈与制度

相続税が発生する前の、生前にできる対策に、「住宅資金贈与制度」を利用する方法があります。
通常は年間110万円を超える贈与をおこなった場合、相続税よりも高額の贈与税が課されます。
しかし、住宅購入資金のために贈与をおこなった場合は、最大1,310万円まで非課税となるのが住宅資金贈与制度です。
住宅を購入するタイミングに合わせて生前に非課税枠分を贈与しておけば、相続税対策にもなります。

配偶者贈与制度

先ほどと同様に、「配偶者贈与制度」も生前に贈与することで相続に関する税金対策ができる制度です。
配偶者が住むための家を購入する場合、最大2,000万円まで非課税で贈与できます。
住宅資金贈与制度よりも非課税枠が大きいため、配偶者には配偶者贈与制度を利用するのがおすすめです。

相続時に受けられる控除

相続時の税金対策として、受けられる控除が複数あります。
「相次相続控除」は、被相続人の死後に受けられる相続税対策です。
今回の相続の10年以内に亡くなった被相続人が財産を取得し、かつ、その際に相続税を支払っていた場合に受けられます。
受けられる控除額は状況によって異なり、前回の相続が近いほど控除額が大きくなる仕組みです。
また、先述した「配偶者の税額軽減」の他に、相続人が未成年者の場合に受けられる「未成年者控除」もあるため、適用される控除がないか、しっかり確認しましょう。

まとめ

不動産を相続した場合にかかる税金の種類や、相続税の計算方法、税金対策をご説明しました。
相続の際には利用できる控除が多くありますが、控除の金額を超えて納税が必要になりそうな場合は、前もって対策を講じることが大切です。
わたくしども「エミフルホーム株式会社」は、神戸市内で不動産売却を取り扱っております。
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