【2023】住宅ローンが返済不可能になった！取るべき対処法や競売・任意売却をチェック

社会情勢や家庭の事情などにより、住宅ローンが返済不可能になってしまった場合は、早めに対処することが重要です。
そのままでいると所有者にとって不利な状況になりかねないため、競売になる前に任意売却を検討しましょう。
この記事では、住宅ローンの返済が困難になったときの対処法や競売、任意売却についてご説明します。
神戸市内で住宅ローンにお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可能なときにおこなう対処法は？

住宅ローンが返済不可能となった場合、どうすれば良いかわからず、立ち止まってしまうかもしれません。
しかし住宅ローンの滞納が続くと、事態は悪化する一方です。
早めの対処が、状況を改善するうえで重要な鍵となります。

対処法1：金融機関に相談する

住宅ローンの返済が難しくなったら、金融機関にその旨を相談しましょう。
返済が困難になった理由が病気やけがの療養、介護など、一時的な収入減である場合は、返済の条件変更を受け入れてくれる可能性があります。
毎月の返済額を大きく減らす場合は期間が短く、少しだけ減らす場合は、より長い期間変更できる傾向にあります。
ただし、条件変更しても住宅ローンの元金が減るわけではなく、期間が終了すれば元の返済額に戻ります。
今後の収入見込みを冷静に考慮したうえで、条件変更を依頼しましょう。

対処法2：保険の内容を確認する

住宅ローンが返済不可能になっている理由が病気やけがの場合は、保険が適用できる可能性があります。
住宅ローンを契約する際に、多くの方が加入している「団体信用生命保険」の内容を確認してみましょう。
通常は住宅ローンを契約した方が死亡したときに、住宅ローンの残りの金額が保険金で支払われるものです。
しかし、なかには特約によってがんや脳卒中、心筋梗塞など、さまざまな疾病でも保険金が支払われることもあります。
自分がどんな内容で契約したかを忘れている方も少なくないため、まずは契約内容を確認してみましょう。

対処法3：家を売却する

今後も住宅ローンが返済不可能な状況が続くと思われる場合は、家の売却も視野にいれましょう。
住宅ローンの返済を2か月から3か月ほど滞納すると、信用情報機関にその情報が登録されます。
いわゆる「ブラックリストに載る」という状態になり、その後一定期間は新しいローンやクレジットカードを新規に契約することが難しくなってしまいます。
できればそうなる前に、家を売却し、新しい生活に切り替えることも検討しましょう。
売却の際には、住宅ローンの残りを家の売却金額で完済できるかが重要です。
不動産会社に査定を依頼すれば、現在想定される家の売却金額を知ることができます。

住宅ローンが返済不可能のままでいると競売になる

住宅ローンの返済が滞ったままでいると、家は競売にかけられます。
競売では、所有者の意志とは無関係に手続きが進み、手元に残るお金もないなど、不利な条件になることが一般的です。
ここでは、競売になるまでの流れをご説明します。

滞納1か月から2か月で督促状・催告書が届く

一般的な督促状は、金融機関が任意で判断して、住宅ローンを滞納している方に送られます。
「予定どおり返済されていないため、早く支払ってください」というような内容が記載されています。
督促状の次には、催告書が送られます。
催告書は法的手続きに移る前の最終通告であるため、督促状より深刻な状況であることを表しています。

滞納3か月ほどで一括返済が請求される

滞納が3か月程度続くと、これまでのように毎月少しずつ住宅ローンを分割して返済することができなくなり、「期限の利益を喪失」する可能性があります。
つまり、住宅ローンの一括返済が求められるのです。
住宅ローンを返済しない債務者に代わって、保証会社が金融機関にローンを一括返済する「代位弁済」をおこないます。
ここで保証会社に住宅ローンの元金と利息を一括返済できなければ、競売の手続きに進みます。

「競売開始決定通知」が届く

債務者から一括返済されなければ、保証会社が裁判所に競売を申し立てます。
競売にかける前には不動産の査定のため、執行官や不動産鑑定士による自宅やその周辺の調査がおこなわれます。
執行官は強制的に部屋を見る権利があるため、居留守を使うことはできません。

入札が開始される

査定から6か月ほど経つと、入札が開始されます。
入札が始まると、金融機関は任意売却を認めてくれないケースがほとんどです。
任意売却を成功させるためには、入札開始より前に、なるべく早い段階で不動産会社に相談することが重要です。
入札が開始され落札者が決まると、決められた日には必ず退去しなければいけません。
もし退去日を過ぎても家にいた場合、不法占拠として扱われるため注意が必要です。
また、競売でも返しきれなかった住宅ローンは借金として残り、一括返済が求められます。

住宅ローンが返済不可能なら任意売却を検討する

住宅ローンが返済不可能で、売却代金でも住宅ローンを完済できない場合は、任意売却という手段があります。
競売と比べると所有者にとってメリットが大きい方法のため、住宅ローン返済の目途が立たない場合は、任意売却がおすすめです。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関から特別な許可を得て家を売却する方法です。
通常、抵当権を抹消してからでなければ、家を売却することはできません。
住宅ローンという形で大金を貸す金融機関は、予定どおり返済されなかった場合、家を競売にかけて貸したお金を回収できる権利があります。
そのような抵当権が設定されている間は、たとえ自分の持ち物でも勝手に売却することはできません。
売却代金や手持ち資金でも住宅ローンを完済できず、抵当権が設定されている状態の場合は、金融機関から許可を得れば任意売却が可能です。

任意売却は競売よりもメリットが大きい

競売と比較すると、任意売却には以下のメリットがあります。

• 売却価格が高くなる
• 残った借金を分割払いできる
• 引っ越し費用がもらえる可能性がある

競売では、市場価格の5割から7割程度という安い金額で落札されることが一般的です。
しかし、任意売却では市場価格に近い金額での売却が期待できます。
売却代金で住宅ローンを多く支払うことができれば、その後の借金が少なくなり、生活を立て直しやすくなるでしょう。
また、残った借金の一括返済が求められる競売と違い、任意売却では金融機関と相談したうえで、分割払いができます。
支払額は毎月数千円から数万円など、無理なく支払える金額に設定されるため、これまでよりも負担が軽くなるでしょう。
さらに、金融機関との交渉次第では、売却代金から引っ越し費用を差し引いいて受け取れる可能性があります。
競売では売却代金全額が返済にあてられるのに比べると、任意売却では新生活へのスタートが切りやすいでしょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可能となったときは、早めに対処法を実行することが重要です。
競売になる前に家の売却を成功させるために、不動産会社の査定を受け、最適な方法を検討しましょう。
神戸市内で住宅ローン返済にお困りの方は、わたくしども「エミフルホーム株式会社」までお気軽にご相談ください。
査定のご依頼や、売却に関するご相談を秘密厳守で承っております。