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【2023】不動産売却における仲介手数料や譲渡費用の計算方法をケース別にご紹介
2023-08-10
不動産売却時には、仲介手数料や譲渡費用などのさまざまな費用が出てきます。
「そもそも仲介手数料や譲渡費用ってなに？」
このように思っている方も少なくありません。
そこで今回は、神戸市内で不動産売却を検討している方に向けて、仲介手数料や譲渡費用とはなにか、計算方法やケース別シミュレーションをご紹介します。
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不動産売却における仲介手数料や譲渡費用とは？
不動産売却時によく耳にする「譲渡費用」とは、不動産売却においてかかった諸経費全般のことを指します。
たとえば、売買契約を結ぶ際の収入印紙や登記の内容を変更する際の費用、不動産を宣伝するための広告料などが譲渡費用に含まれます。
譲渡費用のなかには「仲介手数料」も含まれます。
仲介手数料とは、不動産を売却するときに仲介を依頼した会社に支払う成功報酬のことです。
仲介手数料の上限は法律によって決まっており、不動産価格によって変動します。
- 200万円以下：売却金額×5%＋消費税
- 200～400万円以下：売却金額×4%＋2万円＋消費税
- 400万円超過：売却金額×3%＋6万円＋消費税
上記の式で仲介手数料を算出することができます。
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仲介手数料も関わる不動産売却時の「譲渡所得税」の計算方法
不動産売却時には、仲介手数料などの譲渡費用が譲渡所得税に関係してきます。
譲渡所得税とは不動産売却で得た利益に課せられる税金です。
課税所得税を求めるために、まず譲渡所得を以下の式によって算出します。
不動産を売却した金額－不動産購入にかかった金額（取得費）－譲渡費用=譲渡所得
算出した譲渡所得に税率を乗じることで、譲渡所得税の金額が求められます。
乗じる税率は、不動産を所有していた期間が5年以内だと「短期譲渡所得（39.63%）」、5年を越えると「長期譲渡所得（20.315%）」として扱われ、それぞれ税率が定められています。
また、譲渡所得税に関して把握しておきたいのが「特別控除」です。
「3,000万円の特別控除」などさまざまな特例によって譲渡所得から控除することができるため、あわせて覚えておきましょう。
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不動産売却時に発生する譲渡所得税のケース別の計算方法
譲渡所得税をケース別にシミュレーションしていきます。
所有期間3年のマンション：売却金額4,000万円・取得費2,000万円・譲渡費用200万円
「4,000万円－2,000万円－200万円」となり譲渡所得は1,800万円です。
所有期間が3年のため短期譲渡所得の税率をかけて、713万3400円と算出することができました。
所有期間6年の戸建て：売却金額1,000万円・取得費1,000万円・譲渡費用100万円
「1,000万円－1,000万円－100万円」となり譲渡所得はマイナスになります。
つまり、不動産売却において利益が発生しなかったため譲渡所得税は発生しません。
土地の売却の場合であっても、上記のような計算方法で譲渡所得税が求められます。
まとめ
不動産売却には仲介手数料などの譲渡費用が複数あり、譲渡所得税の計算にも関わってきます。
ひとつひとつの理解を深め、不動産売却をスムーズにおこなえるようにしましょう。
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