【2023】相続後の不動産売却における税金対策は？取得費や譲渡費用について解説

「相続後の不動産売却にかかる税金を減らしたい」「取得費や譲渡費用がわからない」など、相続後の税金についてお悩みの方は少なくありません。
不動産売却後の節税をするためには、取得費と譲渡費用がポイントとなります。
この記事では、取得費が不明な場合の対処法や、譲渡費用に含められるもの、取得費加算の特例についてご説明します。
神戸市内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却における税金対策①取得費が不明

不動産売却後に課される譲渡所得税は、以下のように算出されます。
譲渡所得税＝（収入金額－取得費－譲渡費用）×税率
つまり、取得費と譲渡費用を多く計上できれば、税金も少なくなるということです。
しかし、取得費が不明な場合も少なくありません。
ここでは、取得費が不明なときの対処法をご説明します。

「取得費が不明」とは

取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用のことです。
購入した代金だけでなく、その際に支払った仲介手数料なども取得費に含まれます。
相続などにより不動産を取得した場合は、最初の持ち主が購入したときにかかった金額が取得費となります。
購入したときの売買契約書などがあれば、取得費として計上できますが、そのような書類が見つからないこともあるでしょう。
購入してから年月が経っている場合や、代々受け継いでいる土地などは、取得費が不明なことも珍しくありません。

売却価格の5%を概算取得費とする

取得費が不明な場合は、売却金額の5%を取得費として計算するように定められています。
たとえば、5,000万円で不動産売却したものの取得費が不明な場合は、5,000万円×5%で250万円を取得費とします。
しかし、「5%で算出された金額は、実際の購入費用よりも大幅に低い」というケースも少なくないでしょう。
その場合は、ほかの方法で取得費を算出できないか確かめてみましょう。

取得費を証明できる書類を探す

以下の書類のいずれか、または複数を組み合わせて提出することで、税務署が取得費として認めてくれる可能性があります。

• 販売会社が所有している売買契約書の写し
• 購入金額が記載された出金履歴のある通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額が記載された書類
• 一般財団法人日本不動産研究所による市街地価格指数
• 一般財団法人建設物価調査会による着工建築物構造別単価

上記の書類があるか、事前に確認しておきましょう。

建物の取得費だけでも加算する

代々受け継いでいる土地に新築物件を建てた場合など、土地の取得費はわからなくても、建物にかけた費用は分かる場合もあるでしょう。
不動産の税金において、土地と建物は別のものとして考えられます。
そのため、土地は概算取得費で計算し、建物の取得費だけは実際の購入金額で計上することが可能です。

相続後の不動産売却における税金対策②譲渡費用

「譲渡費用」とは不動産売却のために直接かかった費用のことです。
どこまで譲渡費用に含めて良いかの線引きに迷うかもしれませんが、可能なものはすべて譲渡費用に含めたほうが節税になります。

譲渡費用になるもの

売却に関連してかかった費用がすべて譲渡費用になるわけではありません。
具体的には、以下のものが譲渡費用として認められます。

• 売却の際に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 売却のために支払った立退料
• 売却のためにおこなった解体費用や建物の損失額
• 売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

このほかにも、買主からの依頼でおこなったリフォーム費用なども、譲渡費用として認められることがあります。
しかし、自分たちが快適に暮らすためにおこなったリフォームの費用は譲渡費用には含まれません。
このように、不動産売却のために直接必要だったものや、売却価格を上げるために必要だった費用が譲渡費用となります。

譲渡費用に含まれないもの

不動産売却と同時期にかかった費用であっても、売却に直接関係ないものは譲渡費用には含まれません。
たとえば、売主の引っ越し代や、住宅ローン抵当権抹消登記の費用、売却代金の取り立てにかかった費用などがあります。
また、建物の維持・管理のための費用や固定資産税なども、譲渡費用として計上されないため、事前に確認しておきましょう。
土地の測量などを売却の直前におこなっていれば譲渡費用として認められますが、測量してから売却までに期間が空いている場合は、認められないことがあるので注意が必要です。
測量や解体などをする場合は、譲渡費用に含められるように、売却が決まってからおこなうのがおすすめです。

譲渡費用ではなく取得費になるもの

不動産売却にかかる費用において、譲渡費用か取得費どちらに当てはまるか判断が難しいこともあります。
土地を売却する前に、土地の造成をした場合は、譲渡費用ではなく取得費に含まれます。
どこまで申請すれば良いか判断に迷う項目がある場合は、不動産会社を通じて税理士などの専門家にサポートを依頼すると良いでしょう。

相続後の不動産売却における税金対策③取得費加算の特例

相続により取得した不動産を売却した場合、支払った相続税を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。
支払った相続税が高額であるほどこの特例による節税効果は大きいため、積極的に利用しましょう。

取得費加算の特例の条件

相続税を取得費に加算するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により不動産を取得していること
• その不動産を取得した方に相続税が課税されていること
• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却していること

相続した不動産を売却し、かつ相続税を支払った方にしかこの特例は利用できません。
また、不動産を相続してから売却するまでに期限があります。
不動産売却には時間がかかるケースもあるため、早めに売却に向けて動き出しましょう。

取得費に加算する相続税額の計算方法

取得費加算の特例を適用しても、支払った相続税の全額を取得費に入れられるわけではありません。
以下の計算式により、計上できる相続税額が算出できます。
その方の相続税額×その方の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格÷（その方の相続税の課税価格＋その方の債務控除額）
用語が少し難しいため、ここからは例を挙げて解説します。
たとえば、親が亡くなり、6,000万円の不動産と4,000万円の現金をひとりで相続し、1,220万円の相続税を納め、債務控除額はない場合で考えてみましょう。
計算式に当てはめると、加算できる相続税額は以下のようになります。
相続税額1,220万円×不動産の価額6,000万円÷相続税の課税価額1億円＝732万円
このように、732万円の相続税額を取得費に加算できるのです。
取得費を高く計上できれば、譲渡所得税が節税できるため、有効な税金対策になります。

まとめ

相続後の不動産売却における税金対策を、取得費が不明な場合や、譲渡費用、取得費加算の特例に分けてご説明しました。
相続した財産が高額な場合、売却前から税金対策を踏まえて計画を練ることが大切です。
わたくしども「エミフルホーム株式会社」は、神戸市内で不動産売却を多数取り扱っております。
不動産売却において節税に関するご相談は、ぜひ弊社までお気軽にご連絡ください。
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