【2023】不動産売却前にリフォームは不要?必要なケースや代わりの方法を解説

2023-07-20

売却

不動産売却前にリフォームは不要?必要なケースや代わりの方法を解説

この記事のハイライト
●不動産売却前のリフォームは基本的に不要
●生活に不可欠な設備が壊れているなど、場合によっては部分的なリフォームが効果的
●売却前にインスペクションを受けるなど、リフォーム以外の方法も検討すると良い

築年数の経過した不動産を売却するにあたって、リフォームしたほうが良いか悩む方は少なくありません。
一般的に、売却前のリフォームは不要と言われることが多いですが、状況によって部分的なリフォームを検討したほうが良いこともあります。
ここでは、売却前のリフォームが不要と言われる理由や、リフォームが必要なケース、またリフォームの代わりとなる方法を解説します。
神戸市内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却前にリフォームが不要な理由

不動産売却前にリフォームが不要な理由

不動産売却に向けて、リフォームは不要なケースが一般的です。
ここでは、リフォームが不要と言われる理由をご説明します。

リフォーム費用を回収できない

不動産売却においてリフォームする際には費用がかかります。
とくに、物件全体を改修するような大規模なリフォームであれば、400万円以上かかることも珍しくありません。
しかし、かけた費用を回収できるほど、売却価格は高くならないことがほとんどです。
たとえば、そのままの状態なら3,000万円で売却できる物件に、400万円かけてリフォームした場合で考えてみましょう。
この場合は、3,400万円以上で売却できなければ、リフォーム費用の分を損していることになります。
しかし実際は、リフォームしても売却価格は3,200万円など、かけた費用には足りない程度の売却価格になるのが一般的です。
リフォーム済みの物件は、購入希望者が見つかりやすいのがメリットですが、それほど高くは売れないのがデメリットです。

リフォーム前の物件の需要が高い

中古住宅市場では、リフォーム前の物件の需要が高いことが特徴として挙げられます。
もちろん見た目がきれいになる点は良いことなのですが、それ以上に安い価格が重視される傾向にあります。
さらに、「中古住宅を安く購入し、自分たちで好きにリフォームしたい」と考える買主は少なくありません。
売主がリフォームした結果、買主の好みと合わなかった場合は、候補から外されてしまうこともあります。

売却までに時間がかかる

大規模なリフォームをするためには、事前の打ち合わせから実際の工事完了まで時間がかかります。
リフォームをしている間や売り出し期間中も、固定資産税、さらにマンションの場合は管理費・修繕積立金などの負担があるため、売り急ぐことになりかねません。
好条件で売却するためには、時間に余裕を持って売却活動をすることが大切です。
じっくり買主を探せば高く売却できたところを、売却を焦ったために安く買い叩かれてしまうケースもあります。

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不動産売却前のリフォームが必要なケース

不動産売却前のリフォームが必要なケース

不動産売却前に大規模なリフォームは不要なことが多いですが、なかにはリフォームしたほうが良いケースもあります。
ここでは、売却前にリフォームが必要なケースをご紹介します。

水回りの印象が悪い場合

キッチンや浴室、トイレといった水回りは、内覧で注目されるポイントです。
水回りがあまりに古びている、また清潔感が無いなど印象が悪い場合は、部分的なリフォームを検討しても良いでしょう。
ただし、水回りのリフォームは高額になりやすく、個人の好みが大きく出るところのため、慎重な判断が必要です。
キッチンや浴室に比べると、トイレはそれほど好みがわかれず、リフォーム費用もそこまで高額になりません。
リフォームする場合は、万人に嫌われない、シンプルなデザインのものを採用しましょう。
ハウスクリーニングだけでも印象が良くなることがあるので、リフォーム前に検討するのがおすすめです。

重要な設備が壊れている場合

給湯器など、生活するうえで欠かせない設備が壊れている場合は、リフォームが必要なこともあります。
とくに、買主が購入後リフォームする予定がなく、そのままの状態で住みたいと考えているなら、設備の故障は大きな問題となります。
設備が壊れていると、引っ越し前に買主が修理しなければいけないため、その分値下げを要求されることも少なくありません。
欠点をなくすためにも、設備の修理を検討しましょう。

あまりにも見栄えが悪い場合

障子が破れている、壁紙がひどく汚れているなど、あまりにも見栄えが悪い場合は、部分的なリフォームをしたほうが売れやすくなるかもしれません。
家がボロボロに見えてしまうと、「家を大切にしていなかったのではないか」と思われて、不動産全体が悪印象となる可能性があります。
反対に、家の印象が良いと購入の後押しになるでしょう。
とくに気になる部屋の壁紙を張り替えるだけでも、部屋が明るく見えて、好印象が期待できます。
壁紙を張り替える場合は、白色のシンプルなものなどを採用し、個性的なデザインは避けて選ぶと良いでしょう。

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不動産売却前におこなうリフォームの代わりの方法

不動産売却前におこなうリフォームの代わりの方法

より良い条件で不動産売却を進めるためには、リフォーム以外の方法もあります。
不動産の状況に合わせて、最適な方法を選択することが大切です。

インスペクションを受ける

インスペクションとは、「建物状況調査」とも呼ばれるとおり、建物の状況を専門家が調査して報告するものです。
築年数の経った中古物件は、建物の様子が分からないのが不安につながり、購入に踏み切れないことがあります。
インスペクションを受けておけば、見ただけではわからない建物の状態を証明できるため、買主が安心できます。
調査の結果、問題がなければより高く売却できる可能性があります。
もし問題が見つかったら、その部分を修理するか、買主にきちんと伝えたうえで売却しましょう。
インスペクションを受けず、問題を知らないまま売却し、あとから問題が発覚した場合は、売主の責任となります。
「知らなかった」では済まされないため、建物の状況を把握しておくことは売主にとっても重要です。
売却後のトラブル防止にもなるため、インスペクションは売主と買主双方にとってメリットが多いでしょう。

最低限のお手入れをする

一戸建てであれば庭の雑草を抜き、落ち葉を掃除しておくなど、最低限のお手入れを自分でしておくだけで、印象が良くなります。
拭けば取れるようなちょっとした汚れは拭いておくなど、専門業者に依頼しなくてもできる方法は多いです。
費用もかからずできるため、まずは自分でできることがないかチェックしてみましょう。
また、最初だけでなく、急な内覧にも備えて売却期間中はお手入れを継続しておこなうことも大切です。

解体して更地にする

あまりに築年数が古い場合などは、リフォームではなく解体後、更地にしてからの不動産売却を検討するのがおすすめです。
更地であれば、買主が購入後すぐに新築物件を建築したり、駐車場として活用したなど、さまざまな用途に利用できるため早く売れやすくなります。
ただし、解体には費用がかかるため、その費用を回収できる見込みはあるのか売却価格をシミュレーションしたうえで判断しましょう。
また、一度解体したらその後建物が建てられないなど、土地の利用に制限がかかることがあります。
解体を決める前に不動産会社に相談をし、最適な売却方法を見つけましょう。

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まとめ

不動産売却前にリフォームが不要と言われる理由と、リフォームが必要なケース、リフォームの代わりとなる方法を解説しました。
売却前には、大規模なリフォームをする前に代わりの方法を検討するのがおすすめです。
わたくしども「エミフルホーム株式会社」は、神戸市内の不動産売却を多数取り扱っております。
売却前のリフォームでお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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