2023-07-18
一戸建て家屋の売却をご検討される際、建物の査定方法で悩まれる方も多いのではないでしょうか?
ここでは中古住宅の査定方法や、少しでも高く有利に売る方法についてご説明します。
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不動産価格の査定にはいくつかの方法があり、取引事例比較法、原価法、収益還元法、がその主なものです。
このうち住宅の売買によく用いられるのは取引事例比較法と原価法ですが、ここでは原価法について説明します。
原価法は、現時点で建物を一から建てたときにかかる再調達価格を計算し、そこから築年数に応じた減価修正をおこなって価格を求めます。
原価法では、次の計算式で価格を求めます。
再調達単価×延床面積×残存年数(耐用年数ー築年数)÷耐用年数、で求めます。
原価法は、担保評価の観点から、所有者の取得価額から価値を見る方法として用いられてきましたが、今は中古物件の建物の価格査定などに使われます。
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中古物件を売却する際、長期優良住宅などの性能が高い家は高く売れる可能性があります。
建物の性能については、国土交通省に登録した第三者評価機関が公平な観点から評価する性能評価制度があります。
住宅の性能について、第三者機関の評価を経て付与されるのが、住宅性能評価書です。
住宅性能は、構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理への配慮、住環境面など10の分野にわたって評価されます。
このうち、構造の安定に関する評価では、耐震性能が3段階に分けて評価され、その最上位が耐震等級3です。
地震の多い日本で関心の高い耐震性で耐震等級3を取得していると、地震保険料率の30%割引を受けることができ、不動産売買でも有利でしょう。
また最近は、耐震性や耐久性、省エネ性能を高めた住宅は「長期優良住宅」と認定されるようになりました。
長期優良住宅と認定された住宅は、一部リフォームへの助成金や固定資産税の優遇があるほか、住宅ローンの優遇を受けられます。
このように性能の高い住宅なら、査定でも有利であり高く売れる可能性が高くなります。
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中古住宅を売るタイミングとしてはいつが望ましいのでしょうか?
物件売却の際の譲渡所得には譲渡所得税がかかりますが、その税率は、物件の所有期間でて大きく変わってきます。
税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超10年以下なら20.315%、10年超なら14.21%、です。
つまり、所有期間が長いほど譲渡所得税を軽減でき、売主には好条件です。
また居住用不動産の取引市況から見た場合、住宅への需要が高まる一方で、中古物件の供給が少なければ、中古物件の取引価格が上昇します。
こうした市況を見て、いつなら高く売れるのか判断することも必要でしょう。
中古物件も査定方法が複数あり、それによって査定価格には差がつきます。
また性能の高い建物であれば、売却も有利に進められるため、住宅性能評価書を取得するのも良いでしょう。
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