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【2023】不動産売却に悪影響を与える心理的瑕疵とは？影響の大きさや告知義務を解説
2023-09-05
不動産売却にあたり、売却価格に悪影響を与える要素のひとつとして挙げられるのが、心理的瑕疵の存在です。
心理的瑕疵とはどんな瑕疵で、売却価格にどのくらいの影響を与えるのか、今回はこれらを解説したうえで、心理的瑕疵の告知義務についてもお話しします。
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不動産売却価格に悪影響を与える心理的瑕疵とは？
不動産売却価格に多大な悪影響を与える心理的瑕疵（しんりてきかし）とは「購入をためらうほど心理的に強い抵抗感を感じる瑕疵」を指します。
わかりやすい心理的瑕疵の例として挙げられるのが、自殺や焼死・変死・殺人そして孤独死など発見が遅れた死です。
つまり、世間的に事故物件と呼ばれる物件が心理的瑕疵のある物件にあたります。
不動産売却において売主は買主に対してあらゆる瑕疵を告知する義務があり、当然ながらこの心理的瑕疵にも、告知義務が存在します。
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心理的瑕疵の存在が不動産売却金額与える影響
心理的瑕疵の存在が不動産売却の金額に与える影響の度合いは、心理的瑕疵の内容などによって異なります。
売却金額への悪影響がとくに大きいのは殺人事件で、この場合は相場の50％またはそれ以下の金額となってしまう可能性があります。
その他の心理的瑕疵はおおむね相場の2～3割安、というケースが多いですが、たとえば焼死者が出たうえに建物も全焼といったケースでは相場の50％以下になる可能性もあるでしょう。
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不動産売却時における心理的瑕疵の告知義務とは
心理的瑕疵の告知義務の時効は、不動産売却においては存在しません。
つまり、一度心理的瑕疵が発生した物件には、いつまでも告知義務がつきまとうということです。
ただし「物件内での死＝心理的瑕疵」とは決めつけられません。
国土交通省が発表した人の死の告知に関するガイドラインでは、老衰や持病による病死などの自然死および転倒や誤嚥など日常生活の事故による死は心理的瑕疵に該当しないという趣旨の解釈がなされています。
心理的瑕疵に該当しない死因であれば、告知義務もありません。
しかし、これらの死因であっても発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームが必要となった場合やニュースに出てしまった場合は心理的瑕疵扱いとなり、告知義務が発生するため気を付けましょう。
まとめ
心理的瑕疵の存在は不動産売却に大きな悪影響を与えますが、物件内で人が亡くなったからといって、それが心理的瑕疵に該当するとは限りません。
自然死や日常生活上の事故死は発見が遅れるなどの事情がないかぎり心理的瑕疵には該当しないということも理解しておきましょう。
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